Các loại giấy tờ cần thiết để sở hữu bất động sản tại Việt Nam

Người mới bắt đầu trên hành trình mua nhà sẽ gặp khó khăn nếu không có kiến thức về quy trình pháp lý cần thiết để sở hữu. Trong bài này, Homebase sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ ràng hơn các thuật ngữ về giấy tờ cần thiết để sở hữu bất động sản.

1. Thoả thuận đặt cọc

Đặt cọc là một phần quan trọng trong quá trình mua bất động sản, giúp đảm bảo tính khả thi của giao dịch và thể hiện sự uy tín của các bên. Dưới đây là một số điểm quan trọng cần lưu ý khi thực hiện thỏa thuận đặt cọc:

  1. Số tiền đặt cọc: Số tiền này thường là một phần nhỏ của tổng giá trị tài sản, nhưng có thể thay đổi tùy theo thị trường và thỏa thuận giữa các bên. Đối với căn hộ mới, thường là một phần nhỏ của tổng giá trị căn hộ, trong khi đối với bất động sản thứ cấp, có thể cao hơn.
  2. Điều khoản về tiến độ thanh toán: Trong trường hợp của căn hộ mới, việc thanh toán sẽ được phân chia thành các đợt và được quy định trong hợp đồng đặt cọc. Điều này cũng áp dụng cho các giao dịch bất động sản thứ cấp, trong đó thời gian thanh toán và cách thức thanh toán được thỏa thuận trước.
  3. Hình phạt khi rút lui: Thỏa thuận đặt cọc cũng nên bao gồm điều khoản về hình phạt trong trường hợp một trong hai bên quyết định rút lui khỏi giao dịch. Các hình phạt này thường bao gồm mất phí đặt cọc hoặc một khoản phạt tương đương, tùy thuộc vào nguyên nhân và thỏa thuận cụ thể giữa các bên.
  4. Thời gian hoàn tất giao dịch: Thỏa thuận cũng nên xác định thời gian cụ thể cho việc hoàn tất giao dịch sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Điều này giúp đảm bảo rằng cả hai bên đều hiểu và đồng ý với thời gian và tiến độ của giao dịch.
  5. Công việc của bên thứ ba: Trong một số trường hợp, có thể có các điều khoản liên quan đến việc tiến hành kiểm tra pháp lý hoặc kiểm tra tài chính bằng một bên thứ ba. Thỏa thuận đặt cọc cũng nên xác định rõ về công việc và trách nhiệm của bên thứ ba này.
  6. Các điều khoản khác: Ngoài các điều khoản đã đề cập, thỏa thuận đặt cọc còn có thể bao gồm các điều khoản khác tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, như điều kiện để việc đặt cọc trở nên vô hiệu, các điều kiện về bảo vệ quyền lợi của cả hai bên, và bất kỳ điều khoản bổ sung nào mà các bên muốn bao gồm.

Quan trọng nhất, trước khi ký bất kỳ thỏa thuận đặt cọc nào, bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để đảm bảo rằng bạn hiểu rõ và thoả thuận mọi điều khoản và điều kiện.

2. Hợp đồng thuê dài hạn

Hợp đồng đặt cọc có lẽ là tài liệu cơ bản nhất khi mua bất động sản. Dưới đây sẽ là quá trình ký kết ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Xem thêm:  Quy trình mua bán bất động sản sơ cấp tại Việt Nam

1. Thị trường sơ cấp

Khi mua căn hộ mới từ đơn vị phát triển, bạn phải thanh toán lần lượt các khoản trả góp trong 1-5 năm tiếp theo. Tùy thuộc vào chủ đầu tư và dự án bất động sản, bạn sẽ thanh toán ít nhất là 2% mỗi 6 tháng, cho đến 10% mỗi tháng theo tiến độ hoàn thành công trình.

Đợt thanh toán đầu tiên sẽ bao gồm việc ký kết hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư sau khi đặt chỗ thành công.

2. Thị trường thứ cấp

Xem thêm: Quy trình mua bán bất động sản thứ cấp tại Việt Nam

Khi mua bất động sản từ một người bán khác, bạn thường ký thỏa thuận và đặt cọc để thể hiện thiện chí, uy tín, cũng như hợp thức hóa yêu cầu bồi thường cho tài sản về sau. Thỏa thuận đặt cọc cũng đảm bảo tính khả thi của giao dịch và quyền lợi cho các bên. Số tiền đặt cọc thường từ 5-10% giá trị tài sản – thậm chí đến 50% tùy bên mua và bên bán thỏa thuận.

Thỏa thuận đặt cọc có thể được ký trực tiếp giữa các bên, do bên môi giới soạn thảo hoặc công chứng tại phòng công chứng. Thông thường, thỏa thuận đặt cọc sẽ bao gồm các điều khoản quy định sau:

Tiến độ thanh toán còn lại của tài sản (khi người mua phải thanh toán nốt phần còn lại và hoàn tất giao dịch – thường trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc); hoặc,

Các hình phạt nếu một trong hai bên quyết định rút lui:

3. Hợp đồng Mua bán

1. Hợp đồng thuê dài hạn là gì?

Hợp đồng thuê dài hạn là loại hợp đồng bạn chọn thuê từ chủ nhà đất trong khoảng thời gian dài, có thể là 50 năm.

Khi hết 50 năm, bạn có thể gia hạn thỏa thuận thêm 50 năm nữa. Tuy nhiên, vẫn chưa ai đạt được thời điểm này và các chính sách thuê dài hạn có thể thay đổi trong tương lai. Trong khoảng thời gian này, bạn có quyền sử dụng bất động sản, nhưng về mặt pháp lý vẫn thuộc về chủ đầu tư vì bạn chỉ đang thuê. Vì vậy, bạn sẽ không nhận được sổ hồng vì không chính thức sở hữu tài sản.

2. Ai đủ điều kiện cho Hợp đồng thuê dài hạn?

Trong nhiều trường hợp, bạn có thể ký hợp đồng khi chọn mua một bất động sản hạn chế về hạn ngạch / nguồn cung (khi hợp đồng mua bán đã hết hạn).

Hầu hết người dân địa phương tại Việt Nam sẽ không thuê dài hạn vì không bị hạn chế định mức. Do đó, đa số những người chọn thuê dài hạn là người nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản vì họ không được phép sở hữu quá 30% bất kỳ dự án nào. So với Hợp đồng mua bán, Hợp đồng thuê dài hạn sẽ có giá thấp hơn khoảng 8-15%.

Nếu một chủ căn hộ người nước ngoài đang ký Hợp đồng thuê dài hạn bán lại tài sản cho người bản địa, hợp đồng cho thuê sẽ được chuyển đổi thành Hợp đồng mua bán.

4. Sổ hồng

1. Thị trường sơ cấp

Sau khi ký thỏa thuận đặt cọc, bạn sẽ nhận được Hợp đồng mua bán ở thị trường sơ cấp (HĐMB). Hợp đồng mua bán là văn bản chính thức về quyền sở hữu bất động sản, bao gồm cam kết của chủ đầu tư về thời gian bàn giao căn hộ mới, cũng như những đặc điểm khác của tài sản.

Thông thường, chủ đầu tư chỉ có thể cấp hợp đồng mua bán khi đã xây dựng xong phần móng của công trình. Các chủ đầu tư thường sẽ phát hành hợp đồng mua bán cho bất động sản khi họ đã nhận được 30% giá trị bất động sản.

Khi được cấp hợp đồng mua bán, bạn có thể bán / chuyển nhượng tài sản cho người khác. Theo quy định của Pháp luật, chỉ có 30% tổng số căn hộ của dự án có thể được bán cho người nước ngoài, trong khi 70% còn lại có thể được bán cho người dân địa phương.

Tương tự, hợp đồng mua bán nước ngoài đắt hơn khoảng 8-15% so với hợp đồng mua bán trong nước. Sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua vẫn được trả góp trong những tháng / năm tiếp theo. Người mua sẽ nắm giữ hợp đồng mua bán như là một dạng giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng bất động sản cho đến khi được cấp Sổ hồng, khi dự án đã hoàn thiện và được cấp phép từ chính quyền.

Dành cho người nước ngoài

Người nước ngoài được cấp các hợp đồng mua bán nước ngoài, nhưng nếu họ bán bất động sản cho người địa phương, thì quyền sở hữu sau đó sẽ được chuyển thành một HĐMB địa phương. Tuy nhiên, các chủ nhà ở địa phương thường gặp khó khăn khi bán lại cho người mua ngoại quốc vì hạn ngạch sở hữu của người nước ngoài chỉ chiếm 30% mỗi dự án nhà ở.

2. Thị trường thứ cấp

Trên thị trường thứ cấp, thuật ngữ hợp đồng mua bán thường đề cập đến tài liệu được ký tại văn phòng công chứng để kết thúc việc chuyển nhượng tài sản giữa người mua và người bán. Hợp đồng mua bán sẽ bao gồm khoản thanh toán còn lại cho tài sản chưa được bao gồm trong hợp đồng đặt cọc (thường chiếm 90-95% giá trị tài sản)

Hợp đồng mua bán thường được ký tại văn phòng công chứng để chứng thực xem tài sản đó có từng được bán cho bất kỳ ai chưa, và có chi phí nào khác liên quan đến tài sản không. Thông thường, các hợp đồng mua bán sẽ bao gồm các quy định:

Tiến độ thanh toán còn lại cho tài sản (đôi khi, một khoản phí nhỏ sẽ được giữ lại cho đến khi quá trình chuyển nhượng tài sản thành công)

Các hạng mục bàn giao khác nhau hoặc cách thức chuyển giao hợp đồng cho thuê giữa người mua và người bán

Cẩm Nang -