Mọi thông tin bạn cần lưu ý về việc định giá bất động sản

Hàng ngày tại Việt Nam, thị trường bất động sản diễn ra hàng nghìn giao dịch mua bán với giá dao động từ hàng trăm triệu đến hàng trăm tỷ đồng. Để mua một lô đất với giá hợp lý hoặc bán một ngôi nhà với giá phù hợp với thực tế thị trường, việc nắm bắt giá trị của bất động sản là rất quan trọng. Các gợi ý sau đây sẽ giúp bạn hiểu cách định giá một tài sản bất động sản, làm cho việc mua bán trở nên thông minh và dễ dàng hơn.

Khái niệm về định giá bất động sản là gì?

Chúng ta sống trong một thế giới tiếp tục phát triển, và bất động sản chính là linh hồn cốt lõi của nó. Quá trình lựa chọn và tính toán giá trị của một miếng đất hoặc một ngôi nhà không chỉ dựa trên số liệu mà còn nằm trong nghệ thuật thu thập thông tin và suy nghĩ sâu. Bất động sản là chắn da chắn thịt của quả đất nên việc xác định giá trị của nó đòi hỏi sự hiểu biết cao độ về các yếu tố từ chính sách và địa lý đến kinh tế và thị trường. Đồng thời, việc hiểu và xác định đầy đủ giá trị của một bất động sản còn là nhiều khía cạnh hơn nữa khó bới những biến đổi hoàn cảnh như mục đích sử dụng; mua, bán hay đầu tư; chất lượng đất nền hay phần mở rộng trong tương lai.

Chính vì vậy, việc định giá bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc quản lý và điều hướng thị trường bất động sản. Nó ảnh hưởng đến mọi giao dịch cụ thể, từ việc một gia đình mua ngôi nhà mới cho mình đến việc một công ty đầu tư vào một khu đất để xây dựng dự án. Trái tim của vấn đề mà chúng ta đang đề cập đây không chỉ là số liệu hay thông tin, mà còn là trí tuệ và tinh tế của con người trong việc phân tích và tận dụng chúng.

7 nguyên tắc chủ chốt trong việc định giá bất động sản

Quá trình định giá một ngôi nhà thực chất là một bức tranh đầy màu sắc, trong đó mỗi sắc màu đều thể hiện một yếu tố quan trọng. Để hiểu rõ những yếu tố này, hãy hình dung một ngôi nhà toạ lạc tại một vị trí rất thuận lợi. Ấn tượng ban đầu của bạn có thể là: “chắc hẳn căn nhà này đắt đỏ”. Nhưng chưa đây, giả định ngôi nhà nằm ở khu vực tập trung nhiều tệ nạn xã hội, liệu bạn có còn nghĩ giống như vậy?

Đỉnh cao trong việc khai thác giá trị từ một bất động sản chính là khi tài sản là hợp pháp và từ đó mà sinh ra lợi nhuận tốt nhất. Giả sử, một ngôi nhà có thể thu hút thu nhập từ việc cho thuê, chắc chắn ngôi nhà đó sẽ có giá trị cao hơn so với một ngôi nhà cùng loại nhưng không được sử dụng hiệu quả.

Hãy nhìn vào ví dụ với cây ổi và cây xoài. Giả sử bạn muốn mua một trái xoài ngọt nhưng đắt hơn so với giá của trái ổi. Nhưng nếu không còn trái xoài nào trong thị trường, bạn chắc chắn sẽ mua trái ổi thay thế. Đó chính là hiện tượng “nguyên tắc thay thế” đang diễn ra.

Thị trường bất động sản luôn biến đổi theo qui luật cung – cầu. Khi người mua đang đổ xô tìm kiếm các căn nhà tại một khu vực nhất định, trong khi số lượng nhà để bán lại quá thấp, giá bán ngôi nhà ở khu vực này chắc chắn sẽ tăng lên và ngược lại.

Đính kèm với đó, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tác động lên giá trị bất động sản. Khi một khu vực được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai, giá bất động sản ở đó có thể tăng lên.

Cuối cùng, “nguyên tắc phù hợp” chỉ ra rằng một ngôi nhà có giá trị cao nhất khi nó phù hợp với nhu cầu, văn hóa và điều kiện kinh doanh của cộng đồng. Cùng với đó, sức cạnh tranh trong thị trường bất động sản cũng đóng một vai trò không nhỏ. Khi có một lượng lớn các lựa chọn tương tự trên thị trường, giá trị của từng bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng cạnh tranh của chính nó.

3 Phương pháp cơ bản trong việc định giá

Trong quá trình chọn lựa quyết định đầu tư bất động sản, việc phân tích, đánh giá và xác định giá trị của một bất động sản rõ ràng là việc làm không thể thiếu. Dưới đây là ba con phố dẫn lối đến kết quả chính xác nhất về giá trị của một bất động sản.

Con phố đầu tiên mang tên: “So sánh trực tiếp”. Đây là con phố dễ đi nhất khi đánh giá giá trị một bất động sản. Ví dụ, bạn nắm trong tay căn nhà với 3 tầng, diện tích 70m2 tại Gò Vấp, TP.HCM. Bằng con đường này, thông qua internet hoặc qua người môi giới, bạn tìm hiểu giá các căn nhà liền kề hoặc tương tự. Hãy cảm nhận giá trị của tổ ấm bạn qua bức tranh tổng thể những ngôi nhà tương tự.

Con phố thứ hai là “Thu nhập tiềm năng”. Con phố này thíc hợp với những ngôi nhà hoặc căn hộ có tiềm năng thu nhập sau khi cho thuê. Hãy tưởng tượng căn hộ chung cư mà bạn sở hữu, hai phòng ngủ, với thu nhập thuê hàng tháng là 20 triệu đồng. Bỏ công cố trao đổi, tìm hiểu với những nhà đầu tư kinh nghiệm, bạn có thể biết được giá trị thực của tấm biển số nhà bạn trong thị trường từ con số thu nhập này.

Con phố cuối cùng là “Tính giá thành”. Nếu như bạn không thể tìm thấy những dấu hiệu để so sánh xung quanh, hãy nhìn vào trong. Căn nhà Biên Hòa, Đồng Nai của bạn với diện tích 150m2 trên mảnh đất diện tích 220m2 năm 2015, nếu công chúng ta đưa vào tính toán giá trị đất, chi phí xây dựng, khấu hao theo năm thì bạn sẽ có con số định giá chữ tâm của ngôi nhà thân thương.

Tại Homebase, chúng tôi lấy những con phố để chắp cánh cho quyết định đầu tư câu chuyện của bạn. Từ nguồn dữ liệu mới nhất, cùng sự chính xác từ thị trường, chúng tôi đưa ra những con số tương lai như ngày xưa cha má đã chọn trái cây cho ngày Tết.

Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến bất động sản

Đánh giá giá cả của các tài sản không di động không chỉ dựa vào những phương pháp cơ bản, mà còn nằm ở việc nhận biết các yếu tố chi phối định giá. Đầu tiên, đó là các yếu tố thiên nhiên, bao gồm năm điểm chính.

Dẫn đầu trong số này là tầm vị, là một trong những nhân tố điều khiển giá cả một cách mạnh mẽ nhất. Không tồn tại hai lô đất giống nhau về vị trí và các nhà đầu tư thường ưu tiên những khu vực gần trung tâm thành phố hay khu vực có cơ sở hạ tầng đang phát triển. Hãy thử hình dung, một ngôi nhà ở trung tâm thành phố có thể đắt gấp hàng chục lần một ngôi nhà cùng diện tích nhưng nằm cách đó vài km.

Tiếp đến, hình thức của tài sản cũng đóng vai trò quan trọng. Ví dụ, một ngôi nhà sơn mới, với thiết kế cân xứng, tỉ mỉ sẽ có giá trị cao hơn so với một ngôi nhà cũ từ 20-40%. Những công nghệ kiến trúc mới, kiểu dáng thiết kế hấp dẫn có thể tạo ra thêm giá trị cho ngôi nhà.

Về mặt kích thước, mảnh đất vuông vắn, rộng lớn sẽ thường được định giá cao. Nó cung cấp không gian tối ưu để phục vụ cho mục đích sử dụng cũng như đáp ứng nhu cầu của những người mua.

Không thể không nhắc đến điều kiện thiên nhiên và môi trường xung quanh. Việc tập trung vào môi trường sống có thể biến bất động sản từ thấp tới cao. Căn nhà có thế đối đầu với những vấn đề về môi trường như ngập nước, ô nhiễm hay ồn ào có thể bị giảm đáng kể về giá cả.

Cuối cùng, loại tài sản cũng quyết định mức giá. Nhà ở nằm gần nơi mua sắm, trường học, sự tiện lợi có thể tạo ra mức giá cao hơn. Còn bất động sản thương mại nằm ở vị trí tốt hoặc khu công nghiệp có diện tích lớn và đảm bảo ít tiếng ồn sẽ cũng có giá cao. Mỗi loại bất động sản sẽ có tiêu chuẩn đánh giá riêng.Những lợi ích kinh tế từ bất động sản là gì?Khi tiến hành đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, có một số tiêu chí cần lưu ý để đảm bảo mức lợi nhuận tối đa. Bắt đầu bằng việc xác định mức độ thanh khoản của bất động sản. Điều này nghĩa là xác định xem liệu tài sản có thể được bán nhanh chóng mà không cần điều chỉnh giá cả. Hãy tưởng tượng bạn sở hữu một căn nhà ở trung tâm quận 3, vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh. Thực tế cho thấy, nếu bạn muốn bán căn nhà này, không phải mấy thì đã có người săn đón, ngụ ý rằng nó có tính thanh khoản cao.

Tiếp theo là xác định thu nhập ròng, một khía cạnh không thể bỏ lỡ khi nói đến lợi ích kinh tế. Đó là số tiền bạn thu về sau khi đã trừ từ bài cần các loại chi phí liên quan. Chẳng hạn như bạn cho thuê căn hộ với giá 20 triệu mỗi tháng, sau khi cắt giảm các khoản tiền điện nước và thuế thu nhập từ việc cho thuê là 3 triệu, thu nhập ròng mà bạn rút ra hàng năm từ tài sản này sẽ là 204 triệu đồng.

Những yếu tố tiên quyết này sẽ góp phần tạo nên giá trị vốn của bất động sản. Điều quan trọng là hiểu rằng, các lợi ích kinh tế từ bất động sản không phải lúc nào cũng ổn định và sẽ thay đổi tùy thuộc vào động thái thị trường hiện hành.Giá cả cũng sẽ thay đổi theo thị trườngChúng ta thông thường sẽ nhận thức rằng, một sản phẩm nếu nhiều người cần mua thì giá cả của nó sẽ leo thang, đó chính là thế mạnh của thị trường. Khi xác định giá trị của một tài sản bất động sản, chúng ta nên chú trọng vào xu hướng của thị trường mà tài sản đó đang đối mặt. Hãy tưởng tượng nếu nhà bạn nằm trong nơi đông đúc, có lẽ giá trị của nó sẽ lên cao do lượng người có mong muốn sở hữu ngôi nhà ở chỗ đôn đúc đó luôn mạnh. Ví dụ khác là nếu xu hướng xây dựng nông trại thu hút sự quan tâm của mọi người, thì có thể chắc chắn rằng những loại đất phối hợp giữa đất ở và đất trồng cây sẽ là mục tiêu cho giá cả đi lên.

Chúng ta nên chưa bao giờ lơ là những nhân tố liên quan đến kinh tế vĩ mô, vì đó cũng có thể là yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản. Đơn cử như tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ người thất nghiệp, tỷ lệ số dân, lãi suất ngân hàng… Tất cả những thay đổi của thị trường thường có tính chu kỳ và ảnh hưởng đến giá bất động sản. Thông thường chu kỳ này sẽ kéo dài từ 7 -10 năm, bao gồm 5 giai đoạn: giai đoạn tăng trưởng, cfụ điểm, suy thoái, đóng băng và phục hồi.

Vì thế, không nên ngần ngại bỏ thời gian để tìm hiểu thêm nhiều thông tin và tình hình chính xác về kinh tế và thị trường để có thể xác định giá cả bất động sản một cách chính xác hơn.Vấn đề pháp lý và quy hoạchKhả năng mua hay bán một tài sản trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu liên quan đến mức độ an toàn và pháp lý của tài sản. Để đảm bảo điều này, những người tham gia giao dịch cần kiểm tra đầy đủ các giấy tờ chính, bao gồm nhưng không giới hạn: chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và hợp đồng mua bán từ chủ đầu tư nếu tài sản cần thiết. Nếu bạn bỏ qua bất kỳ tài liệu quan trọng nào hoặc phạm pháp, giá trị của tài sản sẽ giảm đi đáng kể, gây ra một loạt hậu quả pháp lý như tiềm ẩn rời bỏ, phạm pháp hoặc tranh chấp.

Nhưng khía cạnh pháp lý chỉ là một mặt cuộc cờ, mặt sau là những kế hoạch mà chính phủ ban hành, nó cũng vô cùng quan trọng trong việc ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Thực tế cho thấy, những thông tin quy hoạch mới thường là nguyên nhân chính cho những đợt tăng trưởng giá trị bất động sản. Nhìn sâu hơn một chút, cứ mỗi lần có thông báo về các dự án sắp tới là giá trị của nhà ở khu vực đó tăng vọt lên.

Chẳng hạn như khi thông tin về việc một tuyến đường cao tốc sẽ được mở mới được công bố, giá nhà ở gần đó lập tức tăng lên.
Hơn nữa, thông báo về những công trình dân dụng sắp được xây dựng như bệnh viện hay trường học cũng góp phần làm tăng giá trị bất động sản xung quanh. Cùng với đó, thay đổi về những policies cho phép mua, thuế và phân vùng kinh tế ở từng khu vực cũng gián tiếp gây ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của bất động sản.Homebase luôn ở đây để hỗ trợ bạnĐánh giá giá trị của bất động sản không phải là chuyện nhỏ, đòi hỏi không chỉ kiến thức mà còn công sức và thời gian. Nhưng đừng lo, Homebase luôn ở đây, sẵn lòng hỗ trợ bạn trong mọi bước đi trên hành trình đầu tư. Với đội ngũ các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm và lòng nhiệt huyết, chúng tôi luôn từ ứng sẵn để trả lời mọi thắc mắc từ bạn.

Cẩm Nang -